林少洲：房地产下半场决胜负的是未来谁拿到地

 阳光100总裁林少洲

阳光100总裁林少洲在在11月30举行的“财经年会2018：预测与战略”上表示，城市更新核心的问题就是地价模式变了，下半场房地产的逻辑会发生一些变化。决胜负的是未来谁拿到这块地，怎么做，我想房地产会进入到第三个阶段，就是运营为王。谁能创造出新的价值，谁就有可能不断地扩张，往下做。

林少洲称，过去二十年房地产的缩影，主要是地价在涨，以百倍的价格涨。过去房地产核心的引领模式是挣地价，早拿地的人挣了后面的钱。房地产已经走入现在这个阶段，每次竞拍，举到没利润才会决出胜负。

他表示，阳光100的核心产品线，一个是商业街区，开放式的。一个是服务式公寓。这几年的商业很难做，大量的商业在倒闭，但用文创的观念做出来的商业街，人气是超过想象的。核心的问题就是运营，对企业来说，运营能力。是很大的一个挑战，我们现在有一个凤凰市集的做法，就像庙会，但是个很时尚的庙会，摆摊的人都是年轻人，卖的东西都很酷。这方面，市场的空间还是很大的。

以下为发言实录：

主持人陈云峰：城市更新，不管是增量还是存量，地产商确实有话要说，也是当中的一个具体实施的主体。下面请林少洲先生分享一下阳光100走到现在，在资产管理、商业运营、城市发展方面的体会。

林少洲：我做地产有二十多年了，1996年来北京，操盘万科城市花园，那时候很难。那时候29岁，孩子9个月，我就到那个项目里去，当时供暖出问题，后来有的客户说是不是苦肉计，你自己在那儿受冻，好像就不好意思投诉你了。所以，后来养成了一个习惯，就是每年都要去看一看。一直到2000年初我走的。当年房子（毛坯房）平均售价5000多一点，现在二手房大概5万多一点，房价差不多涨了10倍，当年的地价是22万/亩，楼面地价涨了100倍，因为当年是1的容积率，地面价值涨了200到300倍，物业管理费涨了一倍，当年的设计大概是20块钱，现在也差不多涨了一倍。钢材、水泥的价格，也涨了一倍。这是过去二十年房地产的缩影，主要是地价在涨，以百倍的价格涨。过去房地产核心的引领模式是挣地价，早拿地的人挣了后面的钱。房地产已经走入现在这个阶段，每次竞拍，举到没利润才会决出胜负。

进入到这个阶段，房地产的逻辑就发生变化了。总结起来，早期获得土地的能力是决定性的。最近几年，资本为王，拿到成规模的，大企业有很多优势，小企业已经迈不进门槛了。北京现在是军团和军团的PK，世界大战，决胜负的是什么？就是未来谁拿到这块地，怎么做，我想房地产就会进入到第三个阶段，就是运营为王。谁能创造出新的价值，谁就有可能不断地扩张，往下做。

涨了300倍的地价还会涨吗？最近我老在想这个问题，中国房地产的核心问题，其实就是地价问题，包括土地招拍挂制度。城市更新核心的问题就是地价模式变了，城市更新很多是协议的，你有一个厂房，我来跟你谈，这样给运营留下了一个机会。包括农村集体用地的上市交易，村里头看的是运营能力，能不能给我们村带来持久的收益，长远的就业，哪个企业在这方面有一定的优势，村民对你就很欢迎。下半场房地产的逻辑会发生一些变化。

阳光100的核心产品线，一个是商业街区，开放式的。一个是服务式公寓，最近我们在天津收购了不良资产，我们接过来卖出去，如果没有创造价值的能力，也没办法获得盈利。对企业来说，运营能力也是很大的一个挑战，我们这几年，通过项目实践把路走出来，走出来之后发现可以不断获得新的项目，不需要招拍挂很高的溢价去拿地。我们的商业街区这几年下的功夫最大，今年在宜兴有一个项目，去年我非常担心，因为它是个县级市，结果开街当天开了16万人，我们都没想到，最后发现周边的乡镇都来了，门票炒到800块钱。到那个场景下，你能体验到人民群众对美好生活的向往是什么样的。需求是存在的，从重工业城市到县级市的商业街，我们做出了成功的案例。包括在长沙，开了两次街，一楼的商铺卖到了均价59000多。这几年的商业很难做，大量的商业在倒闭，但我们自己的业务案例证明，有运营的商业街，用文创的观念做出来的商业街，人气是超过想象的。核心的问题就是运营，我们现在有一个凤凰市集的做法，就像庙会，但是个很时尚的庙会，摆摊的人都是年轻人，卖的东西都很酷。这方面，市场的空间还是很大的。

当然，现在我们也在不断地深化，在内容、业态上，又做了很多新的努力，正在逐步积累。这是一个长跑的事情，短时间内也不一定迅速能够爆发，但是未来的市场，内容为王，运营为王，恐怕是主流趋势。所以，我们搞开发的朋友，一定要学会做长远和长线的工作。