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南京市房产局局长郭宏定:今年或将有100公顷租赁住房用地下一篇
权威专家:房地产出现大幅波动不无可能未来3年卖掉投资性房产有3个理由:1,城市化基本结束了;2,货币发行量的增长减速了;3,都市家庭的资产组合调整了。
房子是给人住的,一旦房子改一个字成为房产,再加一张纸,约定可交易,房子的内涵就更为丰富。城市大街小巷都有“租售”二字,“住租售”3个字分别代表城市房产的三重属性:住是消费,租是经营,售是交易。
大多数房产交易是为了“变现”,而在经济城市化和财富货币化的进程中,人口在流动,货币在增长,这两大趋势就像楼市投资的“火”与“油”。房产交易的溢价本质上就是一种货币现象,是财富货币化和住宅商品化共同创造的一种财富:货币化的虚拟财富。
虚拟财富的交易市场是城市的一道风景线,人们对美好生活的向往激活了都市家庭追求财富的欲望,财富货币化与住宅商品化的融合,悄然改变着人的财富偏好,把数千年人们对土地的依恋转化为都市家庭的财富偏好之一:房地产偏好。货币供应量的增长、货币流通的加速和金融杠杆率的提升,是财富货币化市场之3个不可逆的趋势,从此和我们的生活形影相随。可惜多数人,甚至包括许多自诩为专家的人都不甚了了或假装无知。在都市经济中,经济问题就是货币问题,如果货币可以无限发行,别说北京、上海和深圳的豪宅会涨到每平方米30万元的天价,鸡蛋都能卖出30万元一个!有一次,记者采访诺贝尔经济学奖得主弗里德曼教授时问:“如果在墓碑上留一句话,您的选择是什么?”弗里德曼回答说:“通货膨胀,无论何时何地,都是货币现象!”
人们追求虚拟财富的欲望,也是人们对于通货膨胀的恐惧,货币供应量增长在多数情况下会表现为商品的相对贬值。从这个意义上说,如今我高调建议“未来3年卖掉投资性房产”,有3个理由:1,城市化基本结束了;2,货币发行量的增长减速了;3,都市家庭的资产组合调整了。
城市化基本结束的经济背景决定房产投资的回报率递减,而在房产投资市场发生趋势性变化之时,投资人会权衡利弊,调整预期,重新配置资产。最简单的资产配置(如家庭主妇),也会把资产分为升值资产、保值资产和贬值资产。根据货币量的增长,通货膨胀率的趋势和城市的分化,三类投资的预期收益率亦可简单分为3个等级:未来5年预期收益率在年平均15%以上者,可界定为投资性资产;预期收益率在年平均5%~15%区间的,可界定为保值性资产;预期收益率甚至低于年平均5%的,则可界定为贬值性资产。
2016年是中国城市群的元年,各大城市群的规划相继出台,必然加速城市的分化与重组。简而言之,人口仍在持续流入的城市,房产可以保值;而在人口外流特别是加速外流的城市,房产的投资价值递减乃至消失,甚至丧失保值功能而成为贬值资产。
基于上述分析及都市家庭资产配置的需求,房产作为家庭财富主要支柱的地位不变,但配置比例递减。由此演绎,其一是房产的增值回报率递减,其二是房产在家庭资产配置中的比例递减。基于上述“两个递减”的分析,再次建议:择机卖出投资性房产。海阔凭鱼跃,天高任鸟飞。人们一旦跳出“买房致富”的路径依赖,机会无限,风险可控,财富无边。
责任编辑: tiantian
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