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匠心雕琢传世精品,塑造滨江人居标杆中国大型房地产企业纷纷将开发出来的单元住宅更多用于出租。
路透社分析报道称,政府希望提供百姓负担得起的住房,以保持地产市场的稳定。而这一目的被掺入是需要付出成本的,因为开发商出租房屋即便能获得初步回报,也是微乎其微的。
据房地产行业的开发商和分析师测算,财力雄厚的大型开发商出租房屋的净收益也只有区区5-6%,而小型开发商因为成本更高,收益率甚至可能为负。
相反,他们出售房屋的利润率却是明明白白—这几年平均在20-30%的水平。
很多城市去年开始针对土地出售设限,迫使开发商建造一些房屋用于出租而非出售,导致房地产利润大降,而公司风险升高。公司开发房屋不仅回报降低,而且持有这些房屋也面临资产负债表风险。
这些都将加速市场整合和联合投标,因公司可以分摊成本。
万科是以房屋销售计中国第二大房地产商,也是最早进入租赁市场的公司之一。该公司计划2018年将租赁住宅数量增加一倍至20万间。
万科(2202.HK)(000002.SZ)董事会主席郁亮上月末在财报会议上表示,”长租公寓本来就不应该赚很多钱,”并补充道租赁和出售市场之间必须要有平衡。
他并称,如果有足够的政策支持,较长期来看租赁市场可能赚钱。地方政府最近在提供优惠贷款利率,以及公司债和资产证券化等新的融资渠道,来扶助租赁业务。
但很显然,需求是存在的。房地产中介公司链家旗下的链家研究院预计,2025年租房人口将达到2.3亿,高于2015年的1.6亿。该机构预计2025年中国市场房屋租金总收入价值将达到2.9万亿元人民币(4,600亿美元),高于2015年的1万亿元人民币。
链家还表示,2017年中国出租房数量增加40%,2015年增幅则不到15%。
中国按销售额计最大的地产开发商碧桂园(2007.HK)去年末成立了长租业务部门,制定了三年内建设100万套长租公寓的宏伟计划。碧桂园对记者表示,对于刚刚进入长租领域的公司而言,业务发展会比较”艰难”。
碧桂园首席财务官伍碧君2月份在媒体午餐会上表示,长租公寓短期的利润较开发物业低。”但在政府鼓励下,长租公寓将会成为其中一种业态。”
开发商和分析师称,租赁住房不仅资金回收需要的时间更长,而且该业务主要针对收入有限的年轻租户,这就意味着业主无法收取期望中的较高租金。
万科等开发商大多租赁或买入酒店、办公楼和库房等利用率不足的资产,把它们重新开发为租赁单元,因为这样的回报率要远高于买入土地并开发新地产的回报率。
万科去年告诉路透,重新开发项目的毛利润率介于20-30%区间,这与2017年其地产开发业务26.2%的毛利润率一致。
据分析师,对于从头开始建设的租赁公寓,万科的平均成本为每单元30万元人民币(47,708.41美元),平均租赁收入为每月3,000元,那么在扣除利息成本后,要用8.3年。
万科在租赁公寓方面的净收益率为约5%至6%,但对于规模较小的开发商来说,净收益率将更低。
“这一业务的初始收益率在4%左右,但在一些较差的个案中,仅能损益两平,”中信里昂证券分析师王艳称。”如果规模较大,开发商可以获得丰厚收入,并可以在此后的分拆中获利,...届时杠杆收益率将达到8%至9%。”
不过开发商正想尽各种办法拉来更多投资者。
碧桂园上月获得监管批准,准其为租赁住房项目推出100亿元人民币(16亿美元)不动产信托投资基金(REITs),这是目前为止中国最大规模的此类产品。
万科周一表示计划发行租赁住房债券藉以融资最高80亿元人民币,龙湖地产(0960.HK)上月发售了30亿元人民币类似债券,当属中国此类产品的首发。
地产分析师表示,并不是所有开发商都像这些地产大鳄一样有如此雄心勃勃的计划,但为响应政府号召做出承诺。
“对我们来说这只是个开始,还不是主要业务,不过我们将积极努力。”远洋董事长李明说道。
责任编辑: tiantian
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