购买二手房时，如何评估一个合理的购买价格

最近的房产交易甚是火热，二手房的市场更是如火如荼。然而，在现行的市场情况下，几乎都是业主出价，而我们在议价期间有时候又提不出合理的降价理由。那么，如果你知道如何对你所购的二手房进行正确的价格预估，这样在你和业主洽谈时心里就有个数了。

要想知道如何评估房价，首先得知道哪些因素会对房价产生影响。

1、房屋因素

(1)楼层影响：如果1层和5层为基准价，2层和6层为-3%，7层为-5%，3层和4层为+3%;无朝南窗户的为-5%(相对来说，3、4层是属于有加分的楼层)。

(2)折旧影响：房屋竣工后即进入折旧期，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%。因此，在看房时，要知道该房屋的剩余使用年数。

2、环境因素

(2)在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区。如小区平面布局、设施、绿化、房屋外观造型等，旧房都要大打折扣。平常在看房的路上应该多关注小区的整体环境状况，以及楼层的环境。

(1).该地区的居民结构、文化氛围、配套设施等都会对房屋产生较大的影响。如无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%。小区周围如果分布着学校，小区内有专门给老人和孩子提供的娱乐场所，这些都是加分的。

了解了影响房价的因素后，接下来就要看看评估房价的方法了：

1、看地段与交通

在城市这个有限的空间里，中心城区黄金地段属于资源，谁拥有它就意味着谁可享受便捷的交通资源、完善的商业配套资源、成熟的生活配套资源等，房价则不言而喻。现在越来越多的上班族趋向于购买交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷。在这里需要注意的是，评估此类房产时，还应综合考虑由交通工具所造成的噪声、房产周围卫生状况、空气质量等相关因素对房屋居住环境产生的影响。

2、看居住情况、周边配套

有了强大的物业管理团队，小区的生活可以减少很多不安全因素。安静、祥和的居住环境，给人一种精神上的愉悦，住的舒适和放心。如果所居住的房产周边有大型的商场、卖场及商业版块，社区配套中的菜场、超市、银行、邮局、餐饮店等十分齐全，其房价也是不言而喻了。

3、看房屋的楼层与建筑年代

通常在同一幢房屋内，多层房屋由于楼层的差异，每平方米建筑面积可相差50-300 元不等。房龄大，房价自然会低一些。

4、看房型、朝向和装修情况

在同一地段，且建筑面积相同的情况下，竖套房型比横套高。在同一幢房屋内，同一层次的房屋，由于朝向的不同，其每平方米建筑面积可相差 50-200 元。对5年以上的老式房屋装修，其装修成本则可进行折旧。再者，装修风格如果比较新潮不易过时的，也是可以加分的。

5、看市场供求、城市规划

房地产的市场需求在不同的时期，会有一定程度的差异。在购房前，需要对当下的房地产行情有所知晓。城市的新旧城区在房价上有巨大的差异。